Catégorie : Conseils immobiliers

Louer un condo semble plus simple que gérer un plex. Pourtant, le propriétaire d’un condo locatif doit composer avec un acteur de plus : le syndicat de copropriété.

Vérifier la déclaration de copropriété

Certaines déclarations de copropriété encadrent la location : durée minimale, interdiction de location à court terme, obligations d’information. Vérifiez ces règles avant de mettre le condo en location.

Informer le syndicat

Le copropriétaire qui loue son unité doit généralement en aviser le syndicat et remettre au locataire un exemplaire du règlement de l’immeuble. Le locataire doit respecter ce règlement.

Les charges communes

Les charges de copropriété restent payables par le propriétaire, même si le logement est loué. Intégrez-les, ainsi que les éventuelles cotisations spéciales, dans le calcul de votre loyer.

L’entretien : qui fait quoi ?

Le syndicat entretient les parties communes ; le propriétaire est responsable de sa partie privative et des équipements qu’il fournit au locataire. Un dégât d’eau peut impliquer le syndicat, le propriétaire, le locataire et plusieurs assureurs.

La communication

Les plaintes des voisins ou du syndicat concernant votre locataire vous seront adressées. Une réponse rapide évite que la situation se détériore.

Location à court terme

La location de courte durée est fortement encadrée au Québec et souvent restreinte par les villes et les déclarations de copropriété. Vérifiez toutes les règles avant d’envisager ce modèle.

Kalfa gère les condos locatifs et la relation avec le syndicat. Voir la gestion locative et la gestion de copropriété.

Une demande de locataire mal gérée peut devenir un conflit, une plainte au Tribunal ou un dommage plus coûteux. Une méthode claire permet de répondre vite et de garder de bonnes relations.

Un canal unique

Donnez aux locataires un moyen clair de faire leurs demandes : formulaire, courriel ou numéro dédié. Les demandes écrites laissent une trace et évitent les malentendus.

Prioriser selon l’urgence

• Urgence : dégât d’eau, panne de chauffage en hiver, problème électrique dangereux, porte d’entrée qui ne ferme plus.
• Prioritaire : électroménager fourni en panne, fuite mineure, infiltration d’air.
• Planifiable : retouches, ajustements, améliorations.

Répondre rapidement

Même si la réparation ne peut pas être faite tout de suite, confirmez la réception de la demande et indiquez le délai prévu. Le silence est souvent ce qui fâche le plus les locataires.

Documenter chaque intervention

Notez la date de la demande, la date de l’intervention, le fournisseur et le coût. Ce registre est utile pour l’entretien préventif, les renouvellements de loyer et en cas de litige.

Respecter les droits de chacun

Pour les travaux non urgents, le propriétaire doit donner un préavis au locataire avant d’entrer dans le logement, selon les règles prévues par la loi.

Kalfa reçoit et suit les demandes des locataires dans les immeubles qu’elle gère. Voir notre service d’entretien et réparations.

Au Québec, l’état des lieux n’est pas obligatoire. Pourtant, c’est l’un des meilleurs outils pour éviter les litiges sur l’état du logement au départ d’un locataire.

Pourquoi le faire ?

Sans état des lieux, il devient difficile de prouver qu’un dommage est apparu pendant la location. Le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état s’il n’y a pas eu de constat. Un document signé par les deux parties à l’entrée simplifie toutes les discussions à la sortie.

Ce qu’il doit contenir

• La date et l’adresse du logement
• Pièce par pièce : murs, planchers, plafonds, portes, fenêtres
• Les électroménagers fournis et leur état
• La plomberie, les luminaires et les prises
• Les clés remises
• La signature des deux parties

Les photos et vidéos

Des photos datées de chaque pièce complètent l’état des lieux. Une vidéo de visite complète est aussi très utile. Remettez une copie au locataire.

À la sortie

Refaites la même visite au départ du locataire, idéalement en sa présence. Comparez avec l’état d’entrée en tenant compte de l’usure normale : un plancher légèrement usé après plusieurs années n’est pas un dommage.

Les erreurs fréquentes

• Des descriptions vagues comme « bon état »
• Des photos sans date ou floues
• Un document non signé par le locataire
• Aucune copie remise

Kalfa réalise l’état des lieux lors de chaque mise en location. Demandez une évaluation.

Le plex est un classique de l’investissement immobilier montréalais. Mais un plex mal acheté peut devenir un fardeau pendant des années. Voici les vérifications à faire avant de vous engager.

Les baux et les loyers

• Demandez une copie de tous les baux en cours.
• Vérifiez les loyers réellement payés, pas seulement les loyers annoncés.
• Renseignez-vous sur les retards de paiement et les dossiers au Tribunal administratif du logement.
• Notez les dates de renouvellement et les services inclus.

Rappelez-vous que les locataires ont droit au maintien dans les lieux : vous achetez l’immeuble avec ses baux.

L’état du bâtiment

Une inspection préachat par un inspecteur qualifié est indispensable. Portez une attention particulière à la toiture, à la fondation, à la plomberie, à l’électricité, aux balcons et escaliers, et aux fenêtres.

Les chiffres

• Revenus bruts annuels
• Taxes municipales et scolaires
• Assurances
• Énergie payée par le propriétaire
• Entretien et réserve pour travaux
• Frais de gestion, même si vous gérez vous-même

Le quartier

Demande locative, transport, services et projets municipaux influencent la vacance et la valeur à long terme.

Prévoir la gestion dès l’achat

Avant de signer, décidez qui gérera l’immeuble. Intégrer les frais de gestion à votre analyse évite les mauvaises surprises.

Kalfa peut prendre en charge votre plex dès la prise de possession. Voir la gestion locative et demandez une évaluation.

Un immeuble à revenus s’évalue d’abord par ses chiffres. Quelques calculs simples permettent de comparer des immeubles et de repérer une offre trop optimiste.

Les revenus bruts

Additionnez les loyers annuels réels de tous les logements, plus les autres revenus : stationnements, buanderie, rangements. Utilisez les loyers effectivement payés, pas les loyers espérés.

Les dépenses d’exploitation

• Taxes municipales et scolaires
• Assurances
• Énergie et services payés par le propriétaire
• Entretien et réparations
• Déneigement et entretien du terrain
• Frais de gestion
• Provision pour la vacance et les mauvaises créances

Le revenu net d’exploitation

Revenus bruts moins dépenses d’exploitation, avant le remboursement du prêt hypothécaire. C’est la mesure de base de la performance de l’immeuble.

Le taux de capitalisation

Revenu net d’exploitation divisé par le prix d’achat. Un taux plus élevé indique un rendement plus élevé par rapport au prix, mais souvent aussi un risque ou un état du bâtiment différent.

Le multiplicateur de revenus bruts

Prix d’achat divisé par les revenus bruts annuels. Simple et rapide, il permet de comparer des immeubles semblables dans un même secteur, mais il ignore les dépenses.

L’erreur classique

Oublier les frais de gestion, d’entretien ou la vacance gonfle artificiellement le rendement. Même si vous gérez vous-même, votre temps a une valeur.

Une bonne gestion améliore directement le revenu net. Découvrez la gestion locative Kalfa.

Un logement vide coûte un mois de loyer complet, chaque mois. Réduire la période d’inoccupation est souvent le moyen le plus simple d’améliorer la rentabilité d’un immeuble.

1. Anticiper le départ

Dès que le locataire annonce son départ, commencez la mise en location. Les visites peuvent souvent être organisées avec son accord avant la fin du bail.

2. Fixer le bon loyer

Un loyer trop élevé fait perdre des semaines. Comparez avec les logements semblables du quartier et tenez compte de la section G du bail.

3. Préparer le logement

Peinture fraîche, tapis nettoyés, petites réparations faites : un logement propre se loue plus vite et à un meilleur locataire.

4. Soigner les photos

Des photos lumineuses, prises de jour, de chaque pièce font toute la différence en ligne.

5. Rédiger une annonce complète

Loyer, date de disponibilité, services inclus, électroménagers, stationnement, transport à proximité : plus l’annonce est claire, moins vous perdez de temps avec des candidats mal ciblés.

6. Répondre vite

Les bons candidats visitent plusieurs logements. Une réponse le jour même et des plages de visite flexibles font la différence.

7. Sélectionner sans tarder

Une sélection rigoureuse ne doit pas être lente. Préparez à l’avance vos critères et votre processus de vérification.

Kalfa s’occupe de toute la mise en location de vos logements. Confiez-nous votre logement vacant.

Une bonne annonce de location attire plus de candidats, mais surtout de meilleurs candidats. Elle filtre naturellement ceux pour qui le logement ne convient pas.

Un titre précis

Indiquez le type de logement, le quartier et l’élément le plus attrayant. Par exemple : « 5 ½ rénové à Rosemont, près du métro, libre le 1er juillet ».

Les informations essentielles

• Loyer mensuel
• Date de disponibilité
• Nombre de pièces et superficie approximative
• Services inclus : chauffage, eau chaude, électricité
• Électroménagers fournis
• Stationnement et rangement
• Règlements importants de l’immeuble

Des photos qui donnent envie

Photographiez de jour, après le ménage, chaque pièce sous son meilleur angle. Ajoutez une photo de l’extérieur et une du quartier si celui-ci est un atout.

Une description honnête

Mettez en valeur les rénovations, la luminosité, la proximité des transports, mais restez exact. Une annonce trompeuse fait perdre du temps à tout le monde.

Ce qu’il ne faut pas écrire

Évitez toute mention discriminatoire interdite par la Charte des droits et libertés de la personne, comme « idéal pour couple sans enfant » ou des préférences liées à l’origine ou à l’âge. Évitez aussi d’annoncer un dépôt de garantie, interdit au Québec.

L’appel à l’action

Indiquez clairement comment poser sa candidature et quand ont lieu les visites.

Kalfa rédige et diffuse les annonces dans le cadre de la mise en location.

Une assurance mal adaptée peut transformer un sinistre en catastrophe financière. Pour un immeuble locatif, la police doit refléter votre statut de propriétaire bailleur.

Déclarer l’usage réel

Informez votre assureur que l’immeuble est loué, en tout ou en partie. Une assurance de propriétaire occupant ne couvre pas forcément les mêmes risques qu’une assurance de propriétaire bailleur.

Les garanties à vérifier

• Le bâtiment : valeur de reconstruction à jour
• La responsabilité civile : blessures d’un locataire ou d’un visiteur dans les parties communes
• La perte de revenus locatifs : loyers perdus pendant les réparations après un sinistre
• Les dégâts d’eau, y compris le refoulement d’égout et les infiltrations
• Les équipements fournis aux locataires

L’assurance des locataires

Les biens des locataires ne sont pas couverts par l’assurance du propriétaire. Encourager ou exiger, par une clause du bail, que les locataires aient leur propre assurance protège tout le monde.

Réduire les risques

Un immeuble bien entretenu présente moins de sinistres. Détecteurs de fumée fonctionnels, clapets antiretour entretenus, chauffe-eau surveillés et toiture inspectée sont autant d’éléments que les assureurs apprécient.

Revoir sa police chaque année

Les valeurs de reconstruction évoluent, tout comme l’usage de l’immeuble. Une révision annuelle avec votre courtier évite les mauvaises surprises.

Kalfa assure le suivi de l’entretien préventif qui réduit les sinistres. Parlons de votre immeuble.

Les punaises de lit ne sont pas un signe de malpropreté : elles voyagent dans les bagages, les meubles usagés et les vêtements. Dans un immeuble locatif, la rapidité de réaction fait toute la différence pour éviter qu’elles se propagent d’un logement à l’autre.

Le rôle du locataire

Le locataire doit aviser le propriétaire sans délai lorsqu’il constate la présence de punaises. Il doit ensuite collaborer au traitement : préparation du logement selon les consignes de l’exterminateur, lavage des textiles, accès au logement.

Le rôle du propriétaire

Le propriétaire doit fournir un logement en bon état d’habitabilité et le maintenir ainsi. En pratique, il organise l’intervention d’un exterminateur professionnel et, au besoin, l’inspection des logements voisins.

Les bons réflexes

• Faire appel à un exterminateur professionnel, plutôt qu’à des produits vendus en magasin.
• Inspecter les logements adjacents, au-dessus et au-dessous.
• Prévoir généralement plus d’une visite de traitement.
• Informer les locataires concernés, sans stigmatiser personne.
• Conserver les rapports d’intervention.

Prévenir les réinfestations

Un court guide remis aux locataires, avec les bons gestes au retour de voyage et lors de l’achat de meubles usagés, aide à réduire les risques. Un nettoyage approfondi des tapis et des meubles rembourrés des parties communes peut compléter le traitement, sur recommandation de l’exterminateur.

Agir vite, c’est économiser

Une infestation traitée tôt dans un seul logement coûte beaucoup moins cher qu’une infestation qui a gagné tout un étage.

Kalfa coordonne les interventions dans les immeubles qu’elle gère. Voir notre service d’entretien et réparations.

Un tuyau gelé, une panne de chauffage ou une infiltration d’eau en plein janvier : l’hiver révèle tous les points faibles d’un immeuble. Une préparation à l’automne évite la plupart de ces urgences.

Le chauffage

Faites inspecter et entretenir les systèmes de chauffage avant les premiers froids. Le propriétaire doit fournir un logement en bon état d’habitabilité, ce qui comprend un chauffage adéquat lorsqu’il en est responsable.

La toiture et les gouttières

• Nettoyez les gouttières après la chute des feuilles.
• Vérifiez les drains de toit plat, fréquents à Montréal.
• Faites inspecter les solins et les points d’infiltration.

La plomberie

• Fermez et purgez les robinets extérieurs.
• Isolez les tuyaux situés dans les zones non chauffées.
• Rappelez aux locataires de ne pas couper le chauffage s’ils s’absentent.

Les portes, fenêtres et escaliers

Refaites le calfeutrage au besoin et vérifiez les coupe-froid. Les escaliers extérieurs et les balcons doivent être sécuritaires et dégagés tout l’hiver.

Le déneigement

Confirmez le contrat de déneigement et précisez dans le bail ce qui relève du propriétaire et du locataire. Les sorties de secours et les accès doivent toujours rester dégagés.

Informer les locataires

Un court avis en novembre rappelant les bons gestes, comme signaler rapidement toute infiltration, prévient bien des dégâts.

Kalfa coordonne l’entretien saisonnier des immeubles qu’elle gère. Parlons de votre immeuble.