Un locataire vous annonce qu’il déménage avant la fin de son bail et qu’il a « trouvé quelqu’un pour reprendre l’appartement » ? Au Québec, c’est une situation très fréquente, surtout à Montréal. Le locataire a le droit de céder son bail ou de sous-louer son logement, mais le propriétaire conserve aussi des droits importants.
Ce guide explique la différence entre cession de bail et sous-location, la marche à suivre et les erreurs qui peuvent vous coûter cher.
Cession de bail ou sous-location : quelle différence ?
La cession de bail
Avec une cession, le locataire actuel transfère son bail à une nouvelle personne, qui devient votre locataire pour le reste du bail, aux mêmes conditions : même loyer, même date de fin, mêmes clauses. Le locataire initial quitte définitivement la relation et est, en règle générale, libéré de ses obligations envers vous pour la suite du bail.
La sous-location
Avec une sous-location, le locataire reste votre locataire. Il loue lui-même tout ou une partie du logement à un sous-locataire, souvent pour une période limitée (un séjour à l’étranger, un stage, etc.). Le locataire principal demeure responsable envers vous du paiement du loyer et du respect du bail.
En résumé :
- Cession : nouveau locataire, l’ancien est libéré.
- Sous-location : le locataire principal reste responsable.
- Dans les deux cas, le locataire doit vous aviser et obtenir votre consentement.
La procédure prévue par la loi
Le Code civil du Québec encadre les deux situations de la même façon sur l’essentiel.
1. L’avis du locataire
Le locataire doit vous transmettre un avis indiquant le nom et l’adresse de la personne à qui il souhaite céder le bail ou sous-louer le logement. Demandez que cet avis soit fait par écrit : il vous servira de preuve.
2. Votre réponse dans les 15 jours
Vous disposez de 15 jours après la réception de l’avis pour répondre. Si vous refusez, vous devez indiquer au locataire les motifs de votre refus dans ce délai. Si vous ne répondez pas dans les 15 jours, vous êtes réputé avoir consenti. C’est l’erreur la plus fréquente des petits propriétaires : laisser passer le délai.
3. Les vérifications sur le candidat
Pendant ces 15 jours, vous pouvez évaluer le candidat comme vous le feriez pour un nouveau locataire, en respectant les règles sur la protection des renseignements personnels et l’interdiction de discrimination. Nos articles sur la sélection de locataires et sur la Loi 25 détaillent ce que vous pouvez demander.
Quand pouvez-vous refuser ?
Vous ne pouvez pas refuser une cession ou une sous-location sans raison. Le refus doit reposer sur un motif sérieux. En pratique, on considère notamment comme des motifs sérieux :
- Une capacité de payer le loyer manifestement insuffisante, appuyée par des vérifications.
- De mauvaises références d’anciens propriétaires concernant le paiement ou le comportement.
- Un risque raisonnable pour la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble.
À l’inverse, refuser parce que vous souhaitez augmenter le loyer, parce que vous préférez relouer vous-même ou pour un motif discriminatoire n’est pas valable. Le locataire peut alors s’adresser au Tribunal administratif du logement (TAL).
Peut-on profiter de la cession pour augmenter le loyer ?
Non. Le nouveau locataire reprend le bail tel qu’il est. Le loyer ne change pas jusqu’à la fin du bail; une éventuelle hausse se négocie ensuite au renouvellement, selon les règles habituelles. Voyez notre guide sur l’augmentation de loyer au Québec.
Les frais que vous pouvez réclamer
La loi permet au propriétaire qui consent à la cession ou à la sous-location d’exiger seulement le remboursement des dépenses raisonnables qui en résultent, par exemple les frais d’une enquête de crédit. Il n’est pas permis d’exiger des « frais de cession » forfaitaires ni un dépôt de garantie. Rappel utile : notre article sur le dépôt de garantie au Québec.
Bonnes pratiques pour le propriétaire
- Notez la date de réception de chaque avis et inscrivez l’échéance de 15 jours à votre agenda.
- Répondez toujours par écrit, que vous acceptiez ou refusiez, avec des motifs clairs en cas de refus.
- Faites un état des lieux au départ du locataire initial et à l’arrivée du nouveau. Voir notre article sur l’état des lieux d’un logement.
- Mettez à jour vos coordonnées de contact, vos listes de clés et vos accès.
- En sous-location, rappelez au locataire principal qu’il demeure responsable du loyer.
La cession comme solution pour le propriétaire
On voit souvent la cession comme une contrainte, mais elle a des avantages. Elle évite un logement vacant, puisque le nouveau locataire arrive généralement dès le départ de l’ancien. Elle vous évite aussi de chercher et de faire visiter vous-même. Si le candidat est solide, accepter rapidement est souvent la meilleure décision d’affaires.
Lorsqu’on gère plusieurs portes, suivre les avis, les délais et les vérifications devient vite lourd. C’est l’un des aspects que prend en charge un gestionnaire immobilier, comme nous l’expliquons dans Gestionnaire immobilier à Montréal : que fait-il vraiment ?
Foire aux questions
Le locataire peut-il céder son bail sans mon accord ?
Non. Il doit vous aviser et obtenir votre consentement. Toutefois, si vous ne répondez pas dans les 15 jours, la loi considère que vous avez consenti.
Puis-je exiger un nouveau bail avec le nouveau locataire ?
Dans une cession, le bail existant se poursuit avec le nouveau locataire. Vous pouvez faire signer un document constatant la cession, mais vous ne pouvez pas imposer de nouvelles conditions.
L’ancien locataire reste-t-il responsable après une cession ?
En règle générale, pour un bail de logement, la cession libère l’ancien locataire de ses obligations pour la suite. En sous-location, au contraire, le locataire principal reste responsable.
Que faire si je reçois un avis de cession incomplet ?
Demandez par écrit les informations manquantes, soit le nom et l’adresse du candidat. En cas de doute sur le calcul du délai, il est prudent de répondre à l’intérieur des 15 jours suivant la première réception.