Catégorie : Conseils immobiliers

Un dégât d’eau peut causer des dommages importants en quelques heures. Pour le propriétaire comme pour le locataire, les premiers gestes et la répartition des responsabilités sont essentiels.

Les premiers gestes

1. Couper l’arrivée d’eau si possible.
2. Couper l’électricité dans la zone touchée si l’eau atteint des prises ou des appareils.
3. Prévenir le propriétaire ou le gestionnaire immédiatement.
4. Prendre des photos des dommages.
5. Retirer l’eau et commencer l’assèchement le plus vite possible.

Le principe des responsabilités

Le propriétaire doit entretenir l’immeuble et faire les réparations nécessaires. Le locataire doit utiliser le logement avec prudence et aviser le propriétaire sans délai d’une défectuosité. La responsabilité dépend de la cause : bris d’un tuyau dans le mur, négligence d’un occupant, refoulement d’égout, infiltration par la toiture…

Le rôle des assurances

L’assurance du propriétaire couvre généralement le bâtiment. Les biens du locataire relèvent de sa propre assurance habitation. C’est pourquoi il est fortement recommandé que chaque locataire soit assuré, ce qui peut être prévu au bail.

Après le sinistre

Un assèchement complet est indispensable pour éviter la moisissure. Documentez les travaux, conservez les factures et communiquez clairement avec les locataires sur l’échéancier.

La prévention

• Inspection régulière des chauffe-eau, souvent en cause
• Clapets antiretour entretenus
• Gouttières et drains dégagés
• Réaction rapide aux petites fuites signalées

Kalfa gère les urgences et les réparations dans les immeubles qu’elle gère. Voir notre service d’entretien et réparations.

En copropriété, les responsabilités sont partagées entre l’assemblée des copropriétaires, le conseil d’administration et, souvent, un gestionnaire. Bien comprendre le rôle de chacun évite les conflits et les décisions bloquées.

L’assemblée des copropriétaires

Elle réunit tous les copropriétaires. Elle adopte notamment le budget, élit les administrateurs et vote les décisions importantes prévues par la déclaration de copropriété et le Code civil du Québec.

Le conseil d’administration

Le conseil administre le syndicat au quotidien : il veille à l’entretien de l’immeuble, au respect de la déclaration de copropriété, à la gestion des finances et à l’exécution des décisions de l’assemblée. Les administrateurs sont souvent des copropriétaires bénévoles.

Le gestionnaire de copropriété

Le gestionnaire exécute les tâches que le conseil lui confie :

• préparation du budget et suivi des dépenses ;
• perception des charges communes ;
• gestion des fournisseurs et des contrats de service ;
• suivi de l’entretien et des travaux ;
• préparation des assemblées et des procès-verbaux ;
• réponse aux demandes des copropriétaires.

Qui décide ?

Le gestionnaire prépare, conseille et exécute ; le conseil et l’assemblée décident. Un mandat écrit précise ce que le gestionnaire peut faire seul, par exemple les réparations courantes sous un certain montant.

Pourquoi faire appel à un gestionnaire ?

Les obligations des syndicats se sont alourdies ces dernières années. Un gestionnaire permet aux administrateurs bénévoles de se concentrer sur les décisions, sans porter seuls la charge administrative.

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Toiture, fenêtres, stationnement, balcons : un jour ou l’autre, une copropriété doit remplacer les grandes composantes de son immeuble. Le fonds de prévoyance sert à financer ces travaux sans imposer de cotisations spéciales imprévues aux copropriétaires.

Le fonds de prévoyance

Chaque syndicat doit constituer un fonds de prévoyance pour les réparations majeures et le remplacement des parties communes. Un fonds insuffisant mène souvent à des cotisations spéciales importantes, à des travaux reportés et à une baisse de la valeur des unités.

L’étude du fonds de prévoyance

Cette étude, réalisée par un professionnel, estime la durée de vie restante des composantes de l’immeuble et le coût de leur remplacement. Elle permet de fixer des contributions réalistes. La réforme adoptée par le Québec en 2019 a renforcé les obligations des syndicats à ce sujet ; certaines modalités dépendent d’un règlement d’application. Vérifiez les exigences en vigueur pour votre immeuble.

Le carnet d’entretien

Le carnet d’entretien décrit les travaux d’entretien à faire et leur calendrier, ainsi que les travaux réalisés. C’est l’outil de planification au quotidien de l’immeuble, et un document utile lors de la vente d’une unité.

Les bonnes pratiques

• Faites réaliser une étude du fonds et mettez-la à jour régulièrement.
• Ajustez les contributions selon l’étude, même si c’est impopulaire.
• Tenez le carnet d’entretien à jour après chaque intervention.
• Présentez clairement ces documents en assemblée.

Le suivi du fonds de prévoyance et du carnet d’entretien fait partie de notre gestion de copropriété. Demandez une proposition.

À Montréal, les écarts de température et les hivers rigoureux mettent les immeubles à rude épreuve. Un entretien préventif bien planifié coûte beaucoup moins cher que les réparations d’urgence.

Printemps

• Inspecter la toiture et les solins après l’hiver
• Nettoyer les gouttières et vérifier les descentes
• Vérifier les balcons, escaliers et garde-corps
• Inspecter la fondation et le drainage autour de l’immeuble
• Nettoyer les tapis des parties communes

Été

• Planifier les travaux extérieurs : maçonnerie, peinture, calfeutrage
• Entretenir le terrain et la végétation près du bâtiment
• Vérifier les systèmes de climatisation, s’il y en a

Automne

• Faire entretenir le système de chauffage
• Nettoyer de nouveau les gouttières après la chute des feuilles
• Fermer les robinets extérieurs pour éviter le gel
• Vérifier le calfeutrage des portes et fenêtres
• Confirmer le contrat de déneigement

Hiver

• Surveiller l’accumulation de neige et de glace sur la toiture et les balcons
• Garder les sorties, escaliers et conduits de sécheuse dégagés
• Réagir rapidement aux signalements d’infiltration ou de froid

Toute l’année

Remplacez les filtres, testez les détecteurs de fumée et répondez rapidement aux demandes des locataires. Tenez un registre de chaque intervention : il sera précieux lors d’une vente ou d’un refinancement.

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Posséder un immeuble à revenus à Montréal, c’est aussi gérer des locataires, des loyers, des réparations et des obligations légales. Un gestionnaire immobilier prend ces tâches en charge pour le compte du propriétaire. Voici ce que comprend concrètement son travail.

Les tâches d’un gestionnaire immobilier

• Location : annonces, visites, sélection des locataires et signature des baux.
• Loyers : perception, suivi des retards et démarches en cas de non-paiement.
• Locataires : réception des demandes, communication et gestion des conflits.
• Entretien : entretien préventif, réparations et coordination des entrepreneurs.
• Administration : renouvellements de bail, avis de modification de loyer, dossiers.
• Rapports : revenus, dépenses et état de l’immeuble transmis au propriétaire.

Ce que le propriétaire garde

Le propriétaire reste maître des grandes décisions : budget, travaux importants, vente ou refinancement. Le mandat de gestion précise ce que le gestionnaire peut faire seul et ce qui demande l’approbation du propriétaire.

Avez-vous besoin d’un gestionnaire ?

La gestion déléguée devient intéressante quand :

• vous manquez de temps ou habitez loin de l’immeuble ;
• vous possédez plusieurs logements ou plusieurs immeubles ;
• les appels des locataires et les urgences vous épuisent ;
• vous voulez éviter les erreurs avec les règles du Tribunal administratif du logement.

Gestion complète ou à la carte

Certains propriétaires confient toute la gestion, d’autres seulement la mise en location ou la perception des loyers. Un bon gestionnaire s’adapte à votre niveau d’implication.

Découvrez la gestion locative Kalfa à Montréal ou demandez une évaluation gratuite de votre immeuble.

Avant de confier votre immeuble à un gestionnaire, vous voulez savoir combien cela coûtera. Les modes de facturation varient d’une entreprise à l’autre. Voici comment s’y retrouver et comparer les propositions.

Estimez vos honoraires en quelques secondes avec notre calculateur de frais de gestion immobilière.

Les modes de facturation les plus courants

• Pourcentage des loyers perçus : le gestionnaire est payé selon les loyers réellement encaissés. Ce mode aligne ses intérêts sur les vôtres. Les taux publiés se situent souvent entre 5 % et 10 %.
• Forfait mensuel par logement : un montant fixe, simple à prévoir.
• Frais à la carte : mise en location, renouvellement de bail, gestion de travaux ou dossier au TAL facturés séparément.

Pour savoir ce que couvre chaque niveau de taux, lisez 5 %, 7 % ou 10 % des loyers : que comprend le service?

Ce qui fait varier le prix

• Le nombre de logements et la taille de l’immeuble
• L’âge et l’état du bâtiment
• Le taux de roulement des locataires
• Les services inclus dans le mandat
• Le secteur et la distance

Les questions à poser

• Qu’est-ce qui est inclus dans les honoraires de base?
• La mise en location est-elle facturée en plus?
• Y a-t-il des frais sur les travaux coordonnés?
• Quelle est la durée du contrat et comment y mettre fin?
• À quelle fréquence recevrez-vous des rapports?

La liste complète : 12 questions à poser avant de signer un contrat de gestion.

Le vrai calcul : ce que la gestion rapporte

Une bonne gestion réduit la vacance des logements, les retards de loyer et les réparations d’urgence. Comparez le coût de la gestion à ce que vous perdez aujourd’hui en temps, en loyers impayés et en logements vides.

Chez Kalfa, les honoraires sont précisés dans une proposition écrite, après l’évaluation de votre immeuble. Demandez votre évaluation gratuite ou consultez notre FAQ.

Au Québec, un propriétaire peut proposer une augmentation de loyer au renouvellement du bail, mais il doit respecter une procédure précise. Une erreur de délai ou de forme peut retarder l’augmentation d’une année complète.

L’avis de modification du bail

L’augmentation se fait par un avis écrit au locataire. Pour un bail de 12 mois ou plus, cet avis doit être envoyé entre 3 et 6 mois avant la fin du bail. Les délais sont plus courts pour les baux de moins de 12 mois. L’avis doit indiquer le nouveau loyer, ou l’augmentation en dollars ou en pourcentage, et la durée du bail si elle change.

La réponse du locataire

Le locataire a un mois après la réception de l’avis pour répondre. Il peut accepter l’augmentation, la refuser tout en restant dans le logement, ou annoncer qu’il quitte. S’il ne répond pas, il est réputé avoir accepté.

Si le locataire refuse

Le refus ne met pas fin au bail : le locataire a droit au maintien dans les lieux. Le propriétaire peut alors demander au Tribunal administratif du logement de fixer le loyer, dans le mois suivant la réception du refus. Le Tribunal tient compte notamment des taxes, des assurances, des frais d’entretien et des travaux majeurs réalisés.

Préparer un dossier solide

• Conservez les factures de taxes, d’assurances et d’énergie.
• Documentez les travaux majeurs et leur coût.
• Gardez une copie de l’avis et la preuve de sa réception.
• Consultez l’outil de calcul publié par le Tribunal administratif du logement.

Le bon ton

Un avis clair, justifié et envoyé à temps facilite l’acceptation. Les règles évoluent : vérifiez toujours les informations à jour du Tribunal administratif du logement avant d’envoyer vos avis.

Kalfa prépare et suit les renouvellements de bail dans le cadre de sa gestion locative. Parlons de votre immeuble.

Bien choisir son locataire est la meilleure prévention contre les loyers impayés et les conflits. Mais au Québec, la sélection est encadrée par la Charte des droits et libertés de la personne et par les règles de protection des renseignements personnels.

Ce que vous pouvez vérifier

• L’identité du candidat
• Sa capacité de payer le loyer
• Ses références d’anciens propriétaires
• Son dossier de crédit, avec son consentement écrit

Ce qui est interdit

Un propriétaire ne peut pas refuser un candidat pour un motif discriminatoire prévu par la Charte : origine ethnique, religion, orientation sexuelle, âge, état civil, grossesse, handicap ou présence d’enfants, entre autres. Il ne peut pas non plus exiger un dépôt de garantie ni des renseignements qui ne sont pas nécessaires à la décision.

Les renseignements sensibles

Le numéro d’assurance sociale, par exemple, n’est pas nécessaire pour louer un logement et ne devrait pas être exigé. Ne demandez que ce qui sert réellement à évaluer la candidature, et conservez ces renseignements de façon sécuritaire.

Une méthode objective

• Établissez les mêmes critères pour tous les candidats.
• Notez les raisons de votre décision.
• Obtenez un consentement écrit avant toute vérification.
• Détruisez les dossiers des candidats non retenus après un délai raisonnable.

Le bon locataire

Un locataire stable, qui paie à temps et entretient le logement, vaut souvent plus qu’un loyer légèrement plus élevé. Une sélection rigoureuse et équitable protège votre investissement.

Kalfa s’occupe de la mise en location et de la sélection des locataires. Demandez une évaluation.

Dans plusieurs provinces, un dépôt de garantie est courant. Au Québec, c’est différent : le propriétaire d’un logement ne peut pas exiger de dépôt de garantie, ni de dépôt de clés ou de montant pour d’éventuels dommages.

Ce que dit la loi

Le Code civil du Québec ne permet au propriétaire d’exiger à l’avance que le paiement du premier mois de loyer, ou du premier terme si celui-ci est inférieur à un mois. Toute clause qui impose un dépôt supplémentaire est sans effet, et le locataire peut demander le remboursement des sommes versées.

Alors, comment se protéger ?

• Une sélection rigoureuse : vérification des revenus, des références et du crédit, avec consentement.
• Un état des lieux à l’entrée, avec photos datées signées par les deux parties.
• Une caution : une autre personne peut s’engager à payer si le locataire fait défaut.
• Une assurance adaptée au statut de propriétaire bailleur.
• Un suivi régulier de l’état du logement et des paiements.

En cas de dommages

Si le locataire endommage le logement au-delà de l’usure normale, le propriétaire peut lui réclamer les coûts de réparation, au besoin devant le Tribunal administratif du logement. D’où l’importance de documenter l’état du logement à l’entrée et à la sortie.

L’erreur à éviter

Exiger un dépôt « parce que tout le monde le fait » expose le propriétaire à une demande de remboursement et nuit à sa crédibilité. Mieux vaut investir dans une bonne sélection.

Kalfa applique ces règles dans chaque mise en location. Confiez-nous votre logement.

Un loyer en retard n’est pas toujours le signe d’un problème grave, mais il ne doit jamais être ignoré. Une réaction rapide et méthodique augmente les chances de récupérer les sommes dues.

1. Contacter le locataire rapidement

Dès les premiers jours de retard, communiquez avec le locataire. Un oubli, un changement de banque ou une difficulté passagère se règle souvent par une simple conversation. Notez la date et le contenu de chaque échange.

2. Envoyer un avis écrit

Si le paiement n’arrive pas, envoyez un avis écrit rappelant le montant dû et la date limite de paiement. Gardez une preuve de l’envoi.

3. S’adresser au Tribunal administratif du logement

Le propriétaire peut demander au Tribunal le recouvrement du loyer dû. Lorsque le locataire est en retard de plus de trois semaines, le propriétaire peut aussi demander la résiliation du bail. Les retards fréquents qui causent un préjudice sérieux peuvent également justifier une demande.

4. Préparer le dossier

• Une copie du bail
• Le relevé des paiements et des retards
• Les avis envoyés et les preuves de réception
• Les échanges écrits avec le locataire

Ce qu’il ne faut jamais faire

Changer les serrures, couper le chauffage ou l’électricité, ou retenir les biens du locataire sont des gestes interdits. Ils peuvent se retourner contre le propriétaire.

Prévenir plutôt que guérir

La meilleure protection reste une bonne sélection des locataires, des modes de paiement automatiques et un suivi mensuel des paiements. Les règles et délais évoluent : vérifiez les informations à jour du Tribunal administratif du logement.

Le suivi des loyers fait partie de la gestion locative Kalfa. Demandez une évaluation.