Quand on compare des compagnies de gestion immobilière à Montréal, on tombe vite sur des pourcentages : 5 %, 7 %, parfois 10 % des loyers. Un taux plus bas n’est pas forcément une meilleure affaire. Ce qui compte, c’est ce que le pourcentage paie vraiment et ce qui est facturé en plus.
Sur quoi s’applique le pourcentage?
Première question à poser : le taux s’applique-t-il aux loyers perçus ou aux loyers prévus? Sur les loyers perçus, le gestionnaire n’est pas payé pour un logement vide ou un loyer impayé. Sur les loyers prévus, vous payez même quand l’argent n’entre pas. La première formule aligne les intérêts du gestionnaire sur les vôtres.
Ce que couvre généralement un taux bas (autour de 5 %)
- Perception des loyers et dépôt au propriétaire
- Réception des demandes des locataires
- Rapport périodique simple
Les autres services sont souvent facturés à part : mise en location, renouvellements, gestion de travaux, déplacements, dossiers au Tribunal administratif du logement. Sur un immeuble avec du roulement, la facture totale peut dépasser celle d’un taux plus élevé.
Ce que couvre souvent un taux intermédiaire (autour de 7 %)
- Perception des loyers et relance des retards
- Renouvellements de baux et avis de modification
- Coordination de l’entretien courant
- Rapport mensuel des revenus et dépenses
La mise en location et les travaux importants peuvent rester facturés séparément. C’est souvent le meilleur équilibre pour un plex ou un immeuble de quelques logements.
Ce que justifie un taux plus élevé (8 à 10 % et plus)
- Gestion très complète, mise en location incluse
- Petits immeubles ou logement unique, où le temps de gestion est élevé par rapport au loyer
- Immeubles anciens qui demandent beaucoup de suivi
- Secteurs éloignés ou logements meublés
Les frais additionnels à repérer dans le contrat
- Frais de mise en location (souvent une fraction d’un mois de loyer)
- Majoration sur les factures des entrepreneurs
- Frais de gestion de travaux majeurs
- Frais de dossier au TAL et de présence aux audiences
- Frais d’ouverture de dossier ou de résiliation
- Taxes (TPS et TVQ) sur les honoraires
Un exemple chiffré
Prenons un immeuble de 6 logements loués 1 400 $ par mois, soit 8 400 $ de loyers mensuels. À 5 %, les honoraires de base sont de 420 $ par mois. À 7 %, ils sont de 588 $. Mais si l’offre à 5 % facture à part deux mises en location dans l’année et la gestion d’un chantier, l’écart peut disparaître. Faites vos propres scénarios avec le calculateur de frais de gestion.
Comment comparer deux offres
- Listez tous les services dont votre immeuble a besoin sur une année.
- Pour chaque offre, notez ce qui est inclus et ce qui est facturé en plus.
- Estimez le coût annuel total, taxes comprises.
- Comparez ensuite la qualité : délai de réponse, rapports, interlocuteur dédié.
Pour la liste complète des points à vérifier, consultez nos questions à poser avant de signer un contrat de gestion. Chez Kalfa, les services inclus et les honoraires sont détaillés dans une proposition écrite, après l’évaluation gratuite de votre immeuble.
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