Un immeuble à revenus s’évalue d’abord par ses chiffres. Quelques calculs simples permettent de comparer des immeubles et de repérer une offre trop optimiste.
Les revenus bruts
Additionnez les loyers annuels réels de tous les logements, plus les autres revenus : stationnements, buanderie, rangements. Utilisez les loyers effectivement payés, pas les loyers espérés.
Les dépenses d’exploitation
- Taxes municipales et scolaires
- Assurances
- Énergie et services payés par le propriétaire
- Entretien et réparations
- Déneigement et entretien du terrain
- Frais de gestion
- Provision pour la vacance et les mauvaises créances
Le revenu net d’exploitation
Revenus bruts moins dépenses d’exploitation, avant le remboursement du prêt hypothécaire. C’est la mesure de base de la performance de l’immeuble.
Le taux de capitalisation
Revenu net d’exploitation divisé par le prix d’achat. Un taux plus élevé indique un rendement plus élevé par rapport au prix, mais souvent aussi un risque ou un état du bâtiment différent.
Le multiplicateur de revenus bruts
Prix d’achat divisé par les revenus bruts annuels. Simple et rapide, il permet de comparer des immeubles semblables dans un même secteur, mais il ignore les dépenses.
L’erreur classique
Oublier les frais de gestion, d’entretien ou la vacance gonfle artificiellement le rendement. Même si vous gérez vous-même, votre temps a une valeur.
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